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国际旅游岛

 
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ghdhair100




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PostWysłany: Pią 4:57, 25 Mar 2011    Temat postu: 国际旅游岛

国际旅游岛成卖楼标语 三亚一年透支三年房价
特约记者 彭岩锋 发自三亚海南国际旅游岛规划获批已一年有余。一年来,海南房地产起伏的刺激程度毫不亚于过山车游戏。三亚作为海南的旅游重镇,更是整个琼岛房地产市场的缩影。在规划出台后仅月余,三亚商品房均价迅速从11000元/平方米翻倍至20582元/平方米,让人跌破眼镜。但自去年初的热销追捧过后,三亚的房地产销售量急剧下降。尽管今年新年伊始,海南收到了盼望已久的又一“大礼”―离境免税,可如今态势依然处于低迷之中。2011年1月末,记者实地走访三亚多个楼盘,发现虽然其价格坚挺,但销售惨淡,似乎三亚房地产正在遭遇“有价无市”的尴尬。尴尬背后,是回归理性的使然,还是正在酝酿下一次的疯狂?凤凰岛“骑虎难下”凤凰岛之于三亚房地产,是样板和风向标。这个由大海礁盘上吹填而成的人工岛,坐落在海南岛的最南端。一座395米长的海上观光大桥将它与三亚市中心城区相连。凤凰岛项目投资总额逾百亿之巨,甫一出世,便备受瞩目,而其在三亚创造的销售奇迹则让它一时风头无两。去年1月11日,也就是海南国际旅游岛规划出台的第七天,凤凰岛1、2号楼开盘,均价一度高达7万元/平方米,700套房源当日销售一空。凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说。眼下,正处海南传统售房“旺季”,但与一年前的热销相比,如今的凤凰岛显得冷清不少。2011年1月23日下午,记者来到凤凰岛,岛上矗立着的五栋高级公寓仍在施工当中。凤凰岛项目售楼处门可罗雀,前台的四名售楼工作人员正在闲聊打发时间。凤凰岛董事长、总经理陈璐向时代周报记者介绍,3号楼是在去年2月11日开始预售,现在仍在销售中。对于目前具体的销售数字,他只是表示“销售情况还可以,但是和2010年的情况比较相差的确较大”。据三亚市房产管理局网站数据显示,凤凰岛销售记录仍停留在688套,尽管3、4、5号公寓早已取得预售证,却没有记录。陈璐对此的解释未免有些牵强,“现在,预订还尚未结束,要等到预订全部结束,才能网上签约。”而记者了解到在去年首次热销后,有超过50位购房者随后选择退房。在此后的近一年时间里,凤凰岛并无新房卖出。尽管销售情况并不喜人,可价格无甚变化,凤凰岛目前每平方米均价仍逾6万元,高层公寓每平方米售价超过12万元。三亚天泽营销总监胡楠木告诉时代周报记者,“凤凰岛是骑虎难下的无奈之举。1、2号楼售价在那摆着,3号楼的价格也不能低下来,否则业主有意见。”陈璐断然否认了此种说法,“我们不存在骑虎难下的概念,凤凰岛的品质是有保障的,我们的成本也确实高。”同时,他也一直表示,凤凰岛价格不存在泡沫,对于投资而言具有保值意义。遭遇冷清的并不唯独凤凰岛,离它仅有数百米之遥的东和中央海岸项目也是“同病相怜”。 记者询问其售楼人员得知,楼盘均价达4.8万元/平方米,在总共400多套公寓中,目前售出的不过五六十套。三亚一名业内人士分析,“三亚楼市目前销售确实不好,但是开发商并不会急于降价。在年初的那次疯狂热销中,大部分开发商都已经回笼了大部分资金和成本,[link widoczny dla zalogowanych]。所以,他们会选择继续观望,只要能维持自身的资金衔接,便不会选择降价。”狂欢后的市场观望去年1月,整个海南房地产圈都在狂欢。2010年1月4日“海南国际旅游岛”获批后的几天,部分楼盘甚至以每平方米日均千元的势头上涨。根据海南省统计局公布数据显示,去年1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米,同比增长4.3倍;实现销售额129.67亿元,同比增长7倍。一切都是浮云。疯狂一个多月后,海南楼市成交量开始急剧下降。根据海南搜房网的统计,2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%,对比1月同期下滑74.7%。春节黄金周期间销量骤减,海口甚至连续四天签约量为零,节后销量也未能迅速提升。国际旅游岛引发的热度,迅速降温。三亚和海口进一步加强了对房地产的调控,并于去年10月相继实行限购措施,对本市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭,实行限购1套商品住房政策,且对购房信贷提出更为严苛的要求。三亚的“限购令”甚至从一开始就未规定终止时间。三亚湾新城营销总监廖雨田认为,目前三亚的房地产市场并不是出自刚性需求,更多是投资需求。“国家对房地产的调控,使得情势不明朗。众多投资者都选择观望,在选择一个适当的介入时机。”华远集团总裁任志强也曾如此评价道,“当下市场有些矫枉过正了,购房者尚在观望中。”“出来混迟早都要还”的江湖警句再一次得到应验。2010年11月,三亚商品房销售面积同比下降81%,连被寄予厚望的冬季房展会也“掉链子”,参展人数为6万多人次,成交量只有约600套。公开资料显示,2009年年底,海南新建住宅面积超过了1800万平方米,而海南住宅销售面积一年不过500万平方米。尽管如此,供过于求的现状却未导致房价大幅下滑。中国指数研究院样本数据统计,2010年12月份,三亚商品房均价19217元/平方米,环比涨幅仍达0.85%。另据国家统计局的统计,去年最后一个月,三亚房屋销售价格同比上涨43.35%,房价同比涨幅继续领跑全国,海口则紧随其后,同比上涨了35.5%。价格坚挺的同时销售遇冷,这些似乎早在陈璐的意料之中。他表示,长期而言三亚的房价具备这样的资质,“年初的那次猛涨消耗了三年的涨幅空间。不论是凤凰岛还是三亚的房价短期来看,都会保持基本稳定的态势。价格不会上涨太多,回落的可能性也不大。”三亚房价居高不下,其周边县市的房价也随之上涨。睿海地产项目总监杨雅兰向时代周报表示,三亚的房价在短期内已经不具备太多的增值空间,相比而言,文昌、万宁的地产项目规划全新,或许更有投资潜力。“同样是一线海景房,文昌的价格只要1万多元每平方米。”“去年初的政策利好刺激,三亚以及整个海南的房地产市场都是不理性的。”北京大学中国区域经济研究中心副主任沈体雁告诉记者,“国际旅游岛规划政策更多是表达国家对海南的一种信心,但是不大可能再像改革开放之初那样会起到绝对的作用。房地产市场仍需加强监管。”旅游岛去向何方? “三亚的房地产泡沫是存在的,可只要是啤酒就一定会有泡沫。”沈体雁如此评述,紧接着说,“重要的是泡沫大小,只要泡沫不大,便无大碍。”海南对房地产的感情,五味杂陈。在1993年的那场噩梦之前,海南一半以上的固定资产投资和财政收入都来自房地产。一夜之间,海南房地产全线崩盘,烂尾楼成为琼岛随处可见的“地标性”建筑。不仅大江东去,海南也因此背上了沉重的历史包袱,错过了大好的发展时机。这一次,无论如何,海南都不想18年前那场房地产噩梦再次进入现实。海南省住房和城乡建设厅厅长李建飞在最近的一次工作报告中提到,“十一五”的5年期间,全省房地产开发累计投资1128亿元,超过规划目标两倍多;房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上,2010年房地产业税收是2005年的7.8倍; “十二五”房地产开发计划投资规模则更是达到惊人的3370亿元。这些以亿计的数字背后,是房地产业已成为海南重要经济支柱和财政收入来源。而三亚统计局数据显示,2010年前三季度,全社会固定资产投资214.92亿元,房地产开发投资97.39亿元,占比约45%。“既然是国际旅游岛,海南就不应过于依靠房地产,而要着重发展旅游产业。”沈体雁批评道,三亚具备诸多独特的优质旅游资源,又背靠南中国地区,旅游市场潜力巨大。尤其是最近实施的“离境免税”将会为它的旅游带来更强的竞争力。三亚,面积1919.58平方公里,人口约60万,却齐聚着万科、万达、雅居乐、富力、中粮等众多地产大鳄的身影。如今,走在三亚河抑或是三亚湾周边,忙碌的高档住宅建筑工地随处可见,而从海口到三亚数百公里的海岸线上,已经基本被地产开发商们完成了“割据”。与迅猛发展的房地产业相对,这个城市的生活节奏还是喜欢“慢”。公园里的白发老人,三五成群,集聚在一块摆弄各种乐器、散步、晒太阳。海南是选择旅游、房地产还是农业?其自我定位一直犹豫不决。国际旅游岛规划,计划到2020年海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地,实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。国际旅游岛的目标任重道远,反而其概念容易成为房地产迅速贩卖的地产标语。“旅游产业的配套设施、服务等是非常缓慢的渐进过程,需要更细致地筹备和做好基础工作。三亚的沿海区域建设美观,而市内的街区规划粗放,城市建设破败,与沿海的反差明显。”沈体雁指出,三亚发展时间较短,目前极端的二元状况尚情有可原。“若要真正发展好旅游产业,就应科学规划城市建设,完善旅游配套设施。”
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